chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khoán Việt Nam

5
GĨP PHẦN TẠO HÀNG HĨA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT
NAM 49
2.5.1. Những thuận lợi 49
2.5.2. Những khó khăn 51
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GĨP PHẦN TẠO HÀNG HĨA CHO THỊ
TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM 55
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT
NAM 55
3.1.1 Định hướng phát triển TTCK đến năm 2010 của Chính phủ 55
3.1.2.
Định hướng hình thành và phát triển chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp
bất động sản ở Việt Nam 56
3.2. CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH PHÁP LÝ 57
3.2.1. Ban hành các văn bản pháp lý về chứng khốn hóa 57
3.2.2. Hồn thiện các văn bản pháp lý về chứng khốn và TTCK, thị trường bất động
sản 58
3.3. CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH KỸ THUẬT 59
3.3.1. Một số vấn đề đặt ra liên quan đến việc áp dụng kỹ thuật chứng khốn hóa các
khoản vay thế chấp bấ
t động sản 59
3.3.2. Giải pháp đối với NHTM nhằm nâng cao chất lượng các khoản tín dụng bất
động sản – tài sản để chứng khốn hố 62
3.3.3. Thành lập cơng ty chun trách chứng khốn hóa 66
3.3.4. Thành lập các tổ chức hỗ trợ liên quan 67
3.3.5. Xây dựng quy trình chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản 70
3.3.6. Nâng cao sự cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư đối với trái phiếu chứng khốn
hóa 73
3.4. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 74
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


6
3.4.1. Đối với Chính phủ 74
3.4.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 76
3.4.3. Đối với Bộ tài ngun mơi trường 77
KẾT LUẬN 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


7
DANH MỤC VIẾT TẮT
ABS
Asset Backed Securities Chứng khốn được bảo đảm bằng
tài sản tài chính nói chung
ADB
The Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á
CTCK
Cơng ty chứng khốn
FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà ở liên bang
FHLMC The Federal Home Loan Mortgage
Corporation ( Freddie Mac)
Cơng ty cho vay mua nhà có thế
chấp liên bang
FNMA The Federal National Mortgage
Association (Fannie Mae)
Tổ chức thế chấp Nhà nước liên
bang
GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội
GNMA Government National Mortgage
Association (Ginnie Mae)
Tổ chức thế chấp quốc gia
HOLC Home Owners’ Loan Corporation Cơng ty cho vay những người sở
hữu nhà
IFC
International Finance Corporation Cơng ty tài chính quốc tế
IOSCO
International Organization of
Securities Commissions
Tổ chức quốc tế các Ủy ban
chứng khốn
KOMOCO
Korea Mortgage Corporation Cơng ty thế chấp Hàn Quốc
MBS Mortgage Backed Securities Chứng khốn có thế chấp bất
động sản làm đảm bảo
NHTM Ngân hàng thương mại
OECD
Organisation Economic for Co-
operation and Development
Tổ chức hợp tác và phát triển
kinh tế
OTC
Over The Couter Thị trường phi tập trung
SGDCK
Sở giao dịch chứng khốn
SPV Special Purpose Vehicle Tổ chức trung gian chun trách
TMKs
Tukobetsu Mokuteiki Kaisha Cơng ty được thành lập trong các
lĩnh vực ưu đãi thuế
TTCK
Thị trường chứng khốn
TTGDCK
Trung tâm giao dịch chứng khốn
VA Veterans Administration Hội Cựu chiến binh

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


8
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng của 3 loại GNMA, FNMA, FHMC tại thị trường Mỹ
Biểu đồ 2.1: Số lượng chứng khốn niêm yết qua các năm tại SGDCK
Biểu đồ 2.2: Các cơng ty chứng khốn được cấp phép hoạt động tại Việt Nam
Biểu đồ 2.3: Nhu cầu vốn đầu tư vào bất động sản năm 2008 - 2010
Biểu đồ 2.4: Tỷ trọng khối lượng niêm yết tại Sở giao dịch chứng khốn
Sơ đồ 1.1: Quy trình tổng qt chứng khốn hóa
Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khốn hóa đề xuất cho Việt Nam trong giai đoạn đầu
Bảng 2.1: Khối lượng chứng khốn giao dịch tại SGDCK Tp. HCM
Bảng 2.2: Giá trị giao dịch chứng khốn tại SGDCK Tp. HCM
Bảng 2.3: Số lượng chứng khốn niêm yết tại Sở giao dịch chứng khốn
Bảng 2.4: Số lượng tài khoản đầu tư chứng khốn đến tháng 8/2008
Bảng 2.5: Khối lượng giao dịch của nhà đầu t
ư nước ngồi tại SGDCK
Bảng 2.6: Giá trị giao dịch của nhà đầu tư nước ngồi tại SGDCK
Bảng 2.7: Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại địa bàn Tp. HCM
Bảng 2.8: Quy mơ niêm yết trên thị trường chứng khốn tính đến tháng 8/2008

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


9
MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài:
Xây dựng và phát triển thị trường chứng khốn (TTCK) là một xu thế tất
yếu của nền kinh tế thế giới. Đặc biệt đối với Việt Nam đang trong q trình
hội nhập kinh tế quốc tế, nguồn vốn đầu tư còn hạn hẹp, thị trường tài chính
còn chưa phát triển, nguồn vốn cho phát triển kinh tế chủ yếu từ
các ngân hàng
thương mại (NHTM), thì việc ra đời TTCK đã tạo thêm kênh huy động vốn
trung dài hạn quan trọng góp phần phát triển kinh tế.
Sau 8 năm hoạt động, TTCK nước ta đã đem lại những thành tựu nhất định, cụ
thể là tạo thêm một kênh huy động vốn nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi cho nền kinh
tế, cho các doanh nghiệp. Ngồi ra, tạo điều kiện cho các nguồn tiền nhàn rỗi có nhiều
cơ hội sinh l
ời. Song vẫn còn nhiều tồn tại như thị trường tăng trưởng chưa bền vững,
hàng hóa chưa đa dạng về chủng loại, năng lực và chất lượng cung cấp dịch vụ của
các trung gian chưa đáp ứng được u cầu của nhà đầu tư,vv Để TTCK phát triển
bền vững và là kênh huy động vốn trung và dài hạn hữu hiệu, cần thiết đưa ra hàng
loạt các giả
i pháp. Một trong các giải pháp đó là gia tăng chủng loại hàng hố giao
dịch trên thị trường. TTCK khơng chỉ có giao dịch các cổ phiếu, trái phiếu mà còn
nhiều cơng cụ tài chính khác nữa.
Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản là một kỹ thuật đã được
nhiều nước đưa vào ứng dụng để đa dạng hóa các loại hàng hóa giao dịch trên thị
trường và cũng tạo thêm kênh huy động vốn cho nền kinh tế. Ngồi ra, ứ
ng dụng
chứng khốn hóa nhằm tạo thêm nhiều sản phẩm tài chính cho thị trường góp phần
nâng cao vị thế cạnh tranh của các định chế tài chính Việt Nam trong điều kiện hội
nhập kinh tế quốc tế.
Xuất phát từ những lý do đó, để cho TTCK phát triển bền vững, góp phần tạo
vốn trung và dài hạn để phát triển nền kinh tế, tơi mạnh dạn chọn đề tài: “Chứng
khốn hóa các khoản vay th
ế chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường
chứng khốn Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp của mình.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


10
Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở lý luận về chứng khốn hóa; phân tích vai trò mà chứng khốn hóa
đem lại; phân tích thực trạng TTCK trong mối liên hệ với thị trường cho vay thế bất
động sản, thị trường bất động sản. Qua đó, đánh giá những khó khăn, thuận lợi, khó
khăn và những điều kiện của việc chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động
sản. Theo đó, đề tài t
ập trung nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích sau:
- Chứng khốn hóa các khoản cho vay thế chấp bất động sản nhằm tạo thêm
hàng cho TTCK Việt Nam.
- Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo thêm một
cơng cụ mới cho đầu tư và cho việc huy động vốn trên thị trường tài chính.
- Nghiên cứu điều kiện ứng dụng chứng khốn hóa các khoản vay bất động sản
vào Việ
t Nam.
- Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khốn hóa các khoản vay bất động
sản vào Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung mang tính lý luận và thực tiễn về
chứng khốn hóa các khoản thế chấp bất động sản từ các NHTM, chủ yếu là các
khoản vay mua nhà, mà khơng đề cập đến các khoản đầu tư vào bất động sản của các
định chế tài chính khác. Ngồi ra, đề tài nghiên cứ
u những kinh nghiệm thực hiện
chứng khốn hóa của một số nước trên thế giới. Từ đó, đề tài phân tích tính khách
quan và sự cần thiết của ứng dụng chứng khốn hóa các khoản vay này vào Việt Nam
để tạo hàng hóa cho TTCK Việt Nam. Đồng thời đưa ra những đề xuất để ứng dụng
chứng khốn hóa vào Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau:
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


11
- Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê kết hợp với phương
pháp tư duy hệ thống để đi từ cơ sở lý luận, phân tích thực tế, kinh nghiệm của các
quốc gia để đưa vào ứng dụng cho phù hợp với tình hình cụ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Phương pháp chun gia: thơng qua các hình thức hội thảo, hội nghị tiếp thu
các ý kiến đóng góp của chun gia để bổ sung, hồn chỉ
nh các giải pháp đưa ra.
Đề tài tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan về chứng khốn hóa như các
bài viết; bài tham luận…để làm rõ nội dung nghiên cứu.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


12
CHƯƠNG 1
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ VAI TRỊ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HỐ
CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Sự phát triển của thị trường tài chính, gắn liền với nhu cầu vốn cho phát triển
kinh tế ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu vốn tín dụng trung và dài hạn. Trong khi đó
khả năng đáp ứng của các định chế tài chính còn hạn chế, thì việc bán lại các khoản
nợ hoặc chia nhỏ các kho
ản nợ và bán lại thơng qua hình thức phát hành chứng chỉ có
giá đã mang lại hiệu quả tích cực, dần trở thành một kỹ thuật trong hoạt động khai
thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính. Q trình này chính là yếu tố cơ bản,
là ngun nhân hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khốn hóa. Lịch sử hình thành
và phát triển của kỹ thuật chứng khốn hóa phản ánh qua hai giai đoạn.
1.1.1.1 Giai đoạn hình thành (1920 -1980)
a. Trước chiến tranh thế giớ
i thứ II
Cuối thập niên 1920 và đầu thập niên 1930, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thối
trầm trọng, kèm theo đó là giá bất động sản giảm liên tục chỉ còn khoảng một nữa so
với những năm 1927 – 1928. Các tổ chức cho vay dựa trên tài sản thế chấp làm bảo
đảm là bất động sản lúc này bắt đầu tịch biên tài sản để xử lý nợ. Kết quả là đại đa số
người dân vay ti
ền từ NHTM đã lâm vào tình trạng khó khăn về nhà ở. Trước tình
hình đó, năm 1933 Chính phủ Liên bang đã thành lập Cơng ty cho vay những người
sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) để tái tài trợ cho số tiền nợ
của những người vay mua nhà bằng cách bán ra các trái phiếu do Chính phủ bảo đảm.
Việc làm này khơng những giúp tái ổn định nền kinh tế mà còn ngăn chặn hàng ngàn
ngơi nhà thốt khỏi cảnh bị tịch biên và kết quả là trong 3 năm đầu thực hiện tái tài tr
ợ
cho trên 1 triệu nhà ở.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


13
Năm 1934, Chính phủ thành lập Cơ quan Nhà ở Liên bang (Federal Housing
Administration – FHA) với mục tiêu cơ bản là:
- Nâng cao các tiêu chuẩn về nhà ở.
- Cung cấp một hệ thống tài trợ nhà ở có đủ chất lượng.
- Giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp.
Năm 1938, Quốc hội Mỹ đã thành lập Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang
(the Federal national Mortgage Association – FNMA hay còn gọi là Fannie Mae)
nhằm mục đích tạo ra m
ột thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm.
Năm 1968, Fannie Mae được tư nhân hóa và ngày nay trở thành tổ chức nắm giữ các
khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất.
b. Sau chiến tranh thế giới thứ II
Giai đoạn 1926 - 1946 là giai đoạn của suy thối kinh tế và chiến tranh, do vậy
việc xây dựng nhà ở rất ít. Sau chiến tranh kết thúc, 5 triệu người từ chiến trường đã
trở về với gia đình tạo ra một nhu cầu rất lớn về nhà ở. Năm 1946, Chính phủ Mỹ đã
lập ra Hội Cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) nhằm tài trợ cho các cựu
chiến binh trở về sau chiến tranh có thể mua nhà. Lúc mới thành lập, VA khơng u
cầu người vay phải có một khoản tiền trả trước, đồng thời lãi suất mà VA áp dụng là
cố định và thường ngang bằng hoặc thấp hơ
n lãi suất của FHA.
Nhu cầu xây dựng nhà ở cùng với sự ra đời của tổ chức FHA và VA đã khơi
dậy phong trào xây dựng nhà ở chưa từng có trong lịch sử nước Mỹ. Các dạng nhà ở
giống nhau chiếm ưu thế trong xây dựng lúc bấy giờ vì đã tiết kiệm chi phí do xây
dựng theo số nhiều, hạ giá thành. Từ đó càng tạo điều kiện cho những người có thu
nhập thấ
p và trung bình có thể dễ dàng mua được nhà hơn. Kết quả từ sau chiến tranh
thế giới thứ II đến nay, thị trường thế chấp bất động sản là khách hàng lớn nhất của tín
dụng dài hạn.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này nguồn cung tín dụng có thế chấp chủ yếu vẫn là
các định chế tài chính địa phương, những tổ chức tiết kiệm. Những tổ chức tiết kiệm
này nhậ
n tiền gửi của cư dân địa phương và cho cơng chúng vay theo hình thức thế
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


14
chấp để mua bất động sản. Nếu như khơng có đủ lượng tiền gửi thì ngân hàng địa
phương thường ngừng việc cho vay thế chấp bất động sản đối với dân trong vùng.
Nếu có dư số tiền gửi thì những ngân hàng nói trên thường sử dụng nguồn vốn này để
mua những khoản vay có thế chấp bất động sản ở những khu vực khác. Từ năm 1946
đến nhữ
ng năm 1960, các tổ chức cho vay thế chấp bất động sản đã dần phát triển
mạnh và đã hình thành nên những tập đồn lớn với số vốn lên đến hàng tỷ USD.
Vào giữa thâp niên 1960 -1970, việc di dân đặc biệt tăng mạnh đã tạo ra sự
mất cân đối trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp bất động sản trên tồn nước
Mỹ. Sự mất cân đố
i này đã ảnh hưởng mạnh đến hoạt động cho vay thế chấp bất động
sản của các ngân hàng. Để có thể tiếp tục thực hiện nghiệp vụ của mình, các ngân
hàng vẫn tiếp tục cho vay bất động sản nhưng sau đó bán lại những khoản vay này cho
các định chế tài chính ở các địa phương khác, nơi mà cung tín dụng thế chấp bất động
sản vượt q cầu. Thực t
ế, thị trường thứ cấp đối với những khoản vay thế chấp bất
động sản đã được hình thành từ những năm sau chiến tranh thế giới thứ II và được
đánh dấu bởi vụ mua lại các khoản nợ thế chấp của Fannie Mae đối với VA vào năm
1948, nhưng mãi đến những năm cuối thập niên 1960 và đầu thập niên 1970 thị
trường này mới thực sự
hoạt động sơi nổi. Lúc này, các ngân hàng cho vay thế chấp
và các tổ chức tiết kiệm mua và bán những khoản vay liên quan nhằm giảm bớt tình
trạng khan hiếm vốn trên thị trường tín dụng thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, chỉ sự
can thiệp của các ngân hàng cho vay thế chấp khơng đủ để giải quyết tình trạng mất
cân đối này mà cần có thêm sự can thiệp của Chính phủ. Và lúc này Chính phủ Mỹ đã
thành lập các tổ
chức trung gian chun trách (Special Purpose Vehicle – SPV). Các
tổ chức này mua lại các khoản cho vay thế chấp bất động sản trong tập hợp nợ tương
ứng và bán cho cơng chúng đầu tư. Những chứng khốn được phát hành trên cơ sở
những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng khốn có thế chấp bất động sản
làm đảm bảo (Mortgage Backed Securities – MBS).
Các SPV ngày nay nổi tiếng với các trái phiếu chứng khốn hóa ngồi Fannie
Mae có thể kể đến là T
ổ chức thế chấp quốc gia (Government National Mortgage
Association, viết tắt là GNMA, hay còn gọi là Ginnie Mae) được thành lập năm 1968.
Hiệp hội này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một cơng ty trực thuộc Vụ phát
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Xem chi tiết: chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khoán Việt Nam